Apie ką reikėtų pagalvoti prieš įsigyjant loftą?
Valstybinė lietuvių kalbos komisija pasiūlė vietoje angliško žodžio loft vartoti atitikmenis loftas arba gamyklinis butas. Galiojantys teisės aktai nereglamentuoja nei loftų, nei gamyklinių butų. Tad kokie gi teisiniai aspektai, žinotini asmenims, pasirengusiems įsigyti ar (išsi)nuomoti vadinamąjį loftą?
Tokios patalpos paprastai įrengiamos buvusiuose pramoniniuose pastatuose. Todėl neretai viešame registre įregistruota lofto pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis (toliau – paskirtis) – negyvenamoji (gamybos, administracinė). Su paskirtimi susiję bent keletas reikšmingų lofto naudotojo teisių ir pareigų.
Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (toliau – SĮ) 10 str. 1 p. įpareigoja statinių naudotojus statinius (jų patalpas) naudoti pagal paskirtį. Analogiška statinio naudotojo pareiga numatyta statybos techninio reglamento STR 1.12.07:2004 „Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas“ 30.1. p. SĮ (2 str. 77 p.) apibrėžia statinio paskirtį kaip viešajame registre nurodytą statinio naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai). Analogiškai turėtume apibrėžti ir patalpų paskirtį. Galimos patalpų, suformuotų atskirais nekilnojamojo turto objektais, pagrindinės tikslinės naudojimo paskirtys numatytos Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 4 priede. Patalpos skirstomos į gyvenamąsias ir negyvenamąsias. Prie gyvenamosios paskirties patalpų priskiriamos tik butų, gyvenamųjų patalpų ir įvairių socialinių grupių gyvenamosios patalpos. Visos kitos patalpos patenka į negyvenamųjų patalpų kategoriją. Tai reiškia, kad lofte, kurio naudojimo paskirtis viešame registre, – negyvenamoji, gyventi draudžiama.
Lietuvos Respublikos administracinių pažeidimų kodeksas (toliau – ATPK) numato baudą už statinio naudojimą ne pagal paskirtį – nuo penkių šimtų iki penkių tūkstančių litų. Tokie pat veiksmai, padaryti asmens, bausto administracine nuobauda už statinio naudojimą ne pagal paskirtį, užtraukia baudą nuo vieno tūkstančio iki dešimties tūkstančių litų. Tokio pobūdžio bylų yra labai nedaug. Vis tik teismų praktika yra vieninga.
Spręsdami ar patalpos/statinys naudoti ne pagal paskirtį, teismai patalpų/statinio paskirtį nustato pagal viešo registro duomenis. Nekilnojamojo turto kadastro duomenų įrašymas į nekilnojamojo turto kadastrą yra laikomas nekilnojamojo daikto įregistravimu Nekilnojamojo turto registre, o Nekilnojamojo turto kadastre įrašyti duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nepakeisti arba nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 3 str. 3 ir 4 d.). Tokių duomenų pagrindu teismas sprendžia ar administracinėn atsakomybėn traukiamo asmens veiksmai buvo priešingi teisei, t.y. ar asmuo turtą naudojo ne pagal paskirtį.
Vadovaujantis ATPK 1892 str., administracinėn atsakomybėn už aptariamą pažeidimą traukiamas asmuo, patalpas naudojęs ne pagal paskirtį. Tai reiškia, kad administracine tvarka atsako ne faktinis lofto savininkas, o loftą išsinuomojęs asmuo, jei jis patalpas naudojo ne pagal paskirtį. Kauno apygardos teismas administracinėje byloje Nr. II-240-413/08 (2008-04-15 nutarimas), spręsdamas dėl administracinėn atsakomybėn trauktino asmens, vadovavosi Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 str. 73 d. Pagal nurodytą straipsnį, statinio naudotoju laikomas statinio savininkas arba kitas fizinis ar juridinis asmuo, kuris naudoja statinį (jo dalį). Teismas nutarė, kad statinio savininkas administracinėn atsakomybėn buvo patrauktas nepagrįstai, o administracinio teisės pažeidimo protokolas turėjo būti surašytas įmonės, faktiškai naudojusios statinį sutarties pagrindu, vadovui.
Kauno apygardos teismas administracinėje byloje Nr. II-80-248/2010 (2010-03-29 nutarimas) sprendė, kad statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“: „nėra nuostatų draudžiančių pagalbinio ūkio paskirties pastatuose įrengti dušo, virtuvės patalpas, šildymo sistemą, sandėliuoti daiktus“. Faktas, kad tokie dalykai įrengti, teismo manymu, nepatvirtina aplinkybės, kad ūkiniai pastatai naudojami ne pagal paskirtį, t.y., kad juose gyvenama. Byloje dėl gyvenimo negyvenamosios paskirties patalpose (lofte) tokio palankaus nutarimo vargiai galima tikėtis. Galbūt, jei administracinėn atsakomybėn traukiamas asmuo įrodytų valdąs ir faktiškai gyvenąs kitose gyvenamosios paskirties patalpose.
Tokio pobūdžio bylose nereikšminga laikoma aplinkybė, jog pažeidimu žalos nepadaryta. Žinotina, kad aptariamas pažeidimas yra tęstinio pobūdžio. Loftą ir toliau naudojant ne pagal paskirtį, už tai galima būti nubaustam pakartotinai.
Žiniasklaidoje, diskusijų formuose loftai neretai vadinami kūrybinėmis dirbtuvėmis, teigiama, kad tokios „paskirties“ patalpose galima teisėtai gyventi (jei tai yra pagalbinio ūkio paskirties patalpos) bei nereikia mokėti nekilnojamojo turto mokesčio. Tačiau su tuo negalima sutikti. Patalpų paskirtis – kūrybinės dirbtuvės – teisės aktuose išvis nenumatyta. Viešame registre patalpos gali būti užregistruojamos kaip kūrybinės dirbtuvės. Bet tai tik patalpų pavadinimas (kaip pvz., butas, administracinės patalpos, kirpykla, grožio salonas, advokato kontora ir kt.). Jį nurodyti reikalauja Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 6 str. 2 d. Greta patalpų pavadinimo paprastai nurodoma jų paskirtis – tarkim negyvenamosios patalpos. Prie pagrindinės tikslinės naudojimo paskirties nurodoma viena iš teisės aktuose numatytų paskirčių, pvz. gamybos, pagalbinio ūkio ar tiesiog kita. Esmė – kad net ir pagalbinio ūkio patalpos įstatymiškai laikomos negyvenamosiomis – patalpomis pagalbiniam ūkiui (rūsiai, sandėliukai ir kita).
Kūrybinių dirbtuvių sąvoka pateikta statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“. Jo (reglamento) 8.8. p. nustato, kad kūrybinėmis dirbtuvėmis laikomi pastatai, skirti savo ar savo šeimos reikmėms ir (ar) kuriuose vienu metu dirba ne daugiau kaip 5 žmonės ir nenaudojami potencialiai pavojingi įrenginiai. Tai suponuoja išvadą, kad kūrybinių dirbtuvių paskirtis galėtų būti įregistruota tik statiniui, bet ne patalpoms. To neleidžia Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto kadastro nuostatai. Nuostatų 3 priede „Pastatų pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis“ paskirtis „Kūrybinės dirbtuvės“ nenumatyta.
Kartais žiniasklaidoje nurodoma esant galimybę įsigyti loftą, kurio dalis patalpų suformuotos kaip gyvenamosios paskirties (butas), o kita dalis – kaip kūrybinės dirbtuvės. Taip, esą, išsprendžiamos tiek turto naudojimo pagal paskirtį, tiek, reikalui esant, finansavimo tokiam turtui įsigyti problemos. Tokie teiginiai klaidina galimus pirkėjus. Suformuotoms kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas patalpoms negalima įregistruoti daugiau nei vienos pagrindinės tikslinės naudojimo paskirties. Ne veltui ji ir vadinasi pagrindine tiksline paskirtimi. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 6 str. 2 d. nustato, kad į nekilnojamojo turto kadastrą įrašomi statinio pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis ir statinio pavadinimas.
2011-07-01 įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai numato, kad Vyriausybė turi teisę nustatyti išimtis, kada statiniai (patalpos) gali būti naudojami ne pagal paskirtį (SĮ 40 str. 1 p.). Aplinkos ministerijos parengtame projekte siūloma patalpų savininkams leisti užsiimti tam tikromis negamybinėmis veiklomis nekeičiant patalpų paskirties. Deja, leidimas gyventi negyvenamosiose patalpose – įstatymo pakeitimuose nenumatytas.
Įstatymus aiškina ir taiko teismas. Jei teisinė bazė nebus pakeista arba nebus suformuota teisminė praktika, įteisinanti gyvenimą negyvenamosios paskirties patalpose, gyvenantiems lofte, neturinčiame gyvenamosios paskirties, išliks rizika būti patrauktiems administracinėn atsakomybėn.
Dar viena problema, kurią gali sąlygoti lofto paskirtis, – galimybė deklaruoti gyvenamąją vietą. Vadovaujantis Gyvenamosios vietos deklaravimo ir deklaravimo duomenų tvarkymo taisyklių 106 p., deklaruoti gyvenamąją vietą galima tik gyvenamosios paskirties patalpose. Deklaruoti gyvenamąją vietą privalo visi, keičiantys gyvenamąją vietą Lietuvos Respublikoje arba išvykstantys iš Lietuvos Respublikos ilgesniam kaip šešių mėnesių laikotarpiui, arba atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką (Lietuvos Respublikos piliečiai, ilgiau kaip 183 dienoms per metus, Europos Sąjungos valstybių narių piliečiai ar Europos laisvosios prekybos asociacijos valstybių narių piliečiai, atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką ilgiau kaip tris mėnesius per pusę metų, leidimą gyventi Lietuvos Respublikoje turintys užsienio valstybių, ne Europos Sąjungos valstybių narių ar ne Europos laisvosios prekybos asociacijos valstybių narių, piliečiai ir asmenys be pilietybės, atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką. Subjektų, atleistų nuo prievolės deklaruoti gyvenamąją vietą Lietuvos Respublikoje, ratas yra ganėtinai siauras, pvz., užsieniečiai, kurie yra užsienio valstybių diplomatinių ir prekybos atstovybių, konsulinių įstaigų bei tarptautinių organizacijų atstovybių, akredituotų Lietuvos Respublikoje, darbuotojai bei jų šeimos nariai (Lietuvos Respublikos gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo 6 str.). Už gyvenamosios vietos deklaravimo duomenų nepateikimą deklaravimo įstaigai, taip pat melagingų deklaravimo duomenų pateikimą ATPK 201(2) str. numato įspėjimą arba baudą Lietuvos Respublikos gyventojams nuo dvidešimties iki penkiasdešimties litų. Tokie pat veiksmai, padaryti asmens, bausto administracine nuobauda už nurodytą pažeidimą, – užtraukia baudą nuo penkiasdešimties iki vieno šimto litų.
Dėl lofto pagrindinės tikslinės paskirties gali atsirasti pareiga mokėti nekilnojamojo turto mokestį. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 4 str. nustato, kad fiziniai asmenys privalo mokėti šį mokestį už nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvos Respublikoje, išskyrus nuosavybės teise priklausančius ir įsigyjamus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius ir inžinerinius statinius, jeigu jie yra ekonominei ar individualiai veiklai nenaudojamas nekilnojamasis turtas arba yra neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui neperduoti naudotis juridiniams asmenims. Mokesčio dydis vieneriems metams gali svyruoti nuo 0,3 procento iki 1 procento nekilnojamojo turto mokestinės vertės.
Taigi, nusprendus įsigyti loftą, be kita ko, svarbu išsiaiškinti jo paskirtį, įregistruotą viešame registre. Žinoma, paskirtį galima pakeisti. Tačiau, tam reikalingos papildomos, o neretai ir didelės išlaidos.
