Daugiabučių namų savininkų bendrijos atsakomybė už netinkamą bendro turto priežiūrą

Neseniai redakcija gavo skaitytojo laišką su nuotraukomis. Skaitytojas rašo: „Nuo pat garažų bendrijos įsikūrimo buvau jos narys. Sąžiningai visus metus mokėjau už elektrą, mokėjau nario mokesčius, tačiau kuo toliau, tuo mažiau dėmesio sulaukdavau iš bendrijos savo realioms, apčiuopiamoms problemoms – vienais metais pradėjo drėkti stogas ir garažo sienos (garažas kampinis). Informavau apie tai pirmininkus, kurie keitėsi vienas po kito, valdybą, tačiau veiksmų niekas nesiėmė, situacija tik blogėjo. Garažo stogas vis labiau leido vandenį, drėko ir byrėjo sienos. Šiandien garažu naudotis negaliu – jis šlapias. Bandžiau parduoti, bet pirkėjai, tik pamatę vidų, pabėgdavo. Galima juos suprasti. Paliktas garaže automobilis supuvo.
Apie tragišką garažo padėtį pirmininkas ne kartą yra informuotas. Taip pat jis puikiai žino, kad naudotis garažu  negaliu, tačiau mano prašymus imtis garažų masyvo stogų tvarkymo, ignoruoja. Dar daugiau – pirmininkas dėl nelabai suprantamų priežasčių nusprendė padidinti nario mokestį – esą mokantys bendrijos nariai dabar turės apmokėti elektrą vagiančių pridarytus nuostolius.

Man nepatinka nei bendrijos elgesys mano atžvilgiu, nei pirmininko savivalė. Ką aš tokiu atveju galiu daryti? Kur reiktų kreiptis, norint priversti bendriją remontuoti viso korpuso stogą (atskiro ploto remontas nieko neduos) arba priversti bendriją garažą išpirkti (ne atimti), nes jis toks, koks yra dabar, naudojimui netinkamas.”

Atsakymą į skaitytojo klausimą norėtųsi pradėti citata iš Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo jurisprudencijos:„Nuosavybės teisė – viena pamatinių žmogaus teisių. Jos įgyvendinimas suponuoja tam tikras savininko pareigas. Nuosavybė įpareigoja.”
Taigi, nuosavybė savo prigimtimi yra ne tik viena iš pagrindinių žmogaus teisių, bet kartu sukuria ir pareigas turtą tinkamai prižiūrėti, jį naudoti tokiu būdu, kad kitiems asmenims nebūtų padaryta žalos.
Kaip taisyklė, daugiabučių namų bendrasavininkiai savo nuosavybę ir atsakomybę už tokį turtą dažniausiai sieja tik su savo butu (ar papildomai priklausančio garažo, sandėliuko, rūsio patalpomis), pamiršdami savo pareigas dėl bendrojo turto (bendrojo naudojimo patalpų, konstrukcijų, įrangos) priežiūros. Kol tai yra susiję su einamųjų klausimų sprendimu, t.y. sąskaitų už komunalines paslaugas, eksploatuojant bendrąją nuosavybę, mokesčių, rinkliavų ir kitų įmokų apmokėjimu, dažniausiai ginčų daug nekyla. Tačiau, kai iškyla bendrosios nuosavybės techninės priežiūros ir remonto klausimai, priešingus interesus, pajamas ir neretai nuomonę dėl darbų tikslingumo turinčių savininkų bendruomenei tokių klausimų sprendimas neretai tampa tikru iššūkiu.

Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų (aptariamu atveju – garažų) savininkų pareigą valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti ir bendrojo naudojimo objektus nustato Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.83 str. 3 d. Pagal CK 4.82 straipsnio 1 dalį bendrosios dalinės nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos (įskaitant ir stogą), bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė–techninė ir kitokia įranga.

Iš skaitytojo paklausimo, galima spręsti, jog skaitytojas yra bendrijos narys, kuriai garažų savininkai yra pavedę spręsti bendrojo naudojimo patalpų valdymo klausimus. Iš tiesų, CK daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitų patalpų savininkams suteikia teisę bendrojo naudojimo patalpų valdymo klausimą spręsti steigiant butų ir kitų patalpų savininkų bendriją. Kitaip tariant, daugiabučio namo ar garažų savininkų bendrija yra viena iš bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymo formų.
Bendrijos, kaip juridinio asmens, valdymo (t.y. sprendimų priėmimo) ir veiklos klausimus reglamentuoja Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas.

Bendrojo naudojimo objektų priežiūros tvarka

Kasdieniame gyvenime bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir kartu sprendimų Bendrijos viduje priėmimas aktualus tampa tada, kai reikia spręsti išlaidų pasidalijimo ar būtinų statybos ar rekonstrukcijos darbų atlikimo klausimus. Vadovaujantis teismų formuojama teisės taikymo ir aiškinimo praktika, atsižvelgiant į atliekamų darbų ir patiriamų išlaidų pobūdį, galima skirti tris veiksmų grupes, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra.

Pirmoji grupė. Kasdienis bendro naudojimo objekto valdymas ir įprasta eksploatacinė priežiūra, t. y. įsipareigojimų trečiosioms šalims vykdymas (mokesčiai už komunalines paslaugas, draudimas), kiti veiksmai, būtini palaikyti pastato dabartinę arba pirminę būklę, tokie kaip stogo remontas, langų keitimas, koridorių dažymas, sienų tinkavimas ir pan. Sprendimus dėl įprastos eksploatacinės priežiūros savininkai (naudotojai) privalo priimti visų savininkų balsų dauguma (50 + 1 %), net jeigu konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, kurį reikia remontuoti, naudojasi tik vienas ar keli savininkai (naudotojai). Tokių sprendimų priėmimo atveju kiekvieno buto ar patalpų savininkas turi vieną balsą (CK 4.85 str. 1 d.), nebent patalpų savininkai būtų susitarę dėl kitokios balsų paskirstymo proporcijos.

Įdomu pastebėti, kad toks sprendimų priėmimo būdas yra išimtis iš bendros taisyklės, kad bendrąja daline nuosavybe esantis turtas valdomas, naudojamas ir juo disponuojama visų bendraturčių bendru sutarimu. Kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausias Teismas vienoje savo bylų: „Šios išimties taikymas daugiabučių namų bendro naudojimo objektų valdymo ir naudojimo nustatymo atvejui suponuotas tokių objektų specifikos ir siekio užtikrinti gyvenamajai aplinkai tarnaujančios infrastruktūros racionalų funkcionavimą, preziumuojant, kad daugumos valia reiškia normaliai atidžių, protingų ir tikrąją reikalų padėtį žinančių savininkų interesą“ (LAT CBS 2007-07-13 nutartis civ. byloje Nr. 3K-314/2007). Tokie sprendimai priimami savininkų susirinkimuose, kurių darbotvarkę prieš dvi savaites skelbia bendrijos pirmininkas. Namui (ar kitoms patalpoms) išlaikyti ir išsaugoti, rinkliavoms ir kitoms įmokoms mokėti skirtos išlaidos paskirstomos proporcingai kiekvieno savininko daliai bendrojoje nuosavybėje.

Antroji grupė. Bendrojo naudojimo objektų kapitalinis remontas ar rekonstrukcija. Sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos priėmimui taip pat taikomas CK 4.85 straipsnyje nurodytas balsų daugumos reikalavimas. Dažnai tokiems darbams atlikti būtina gauti statybos leidimą. 1996 m. kovo 19 d. priimto Lietuvos Respublikos statybos įstatymo Nr. 1-1240 (Žin., 1996, Nr. 32-788, su vėlesniais pakeitimais) 20 str. 2 dalis nustato, kad statinio projektavimo sąlygų sąvadui gauti statytojas (užsakovas) pateikia savivaldybės administracijos direktoriui (jo įgaliotam savivaldybės administracijos valstybės tarnautojui) prašymą ir daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą (jeigu butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje nenurodyta kitaip), priimtą laikantis pirmiau aptartos sprendimų priėmimo tvarkos. Tokiu pačiu principu sprendžiamas ir išlaidų pasidalijimo klausimas.

Trečioji grupė. Neatidėliotinos priemonės, tokios kaip gaisrą galinčios sukelti elektros instaliacijos taisymas ar vandentiekio avarijos šalinimas. Tokiu atveju savininkas (naudotojas) privalo imtis priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams. Priešingai nei įprastinės eksploatacijos priežiūros ar renovacinių priemonių taikymo atveju, tokiam sprendimui priimti nėra būtinas išankstinis kitų savininkų (naudotojų) sutikimas. Skubiai imtis priemonių būtina siekiant išvengti dar didesnės žalos. Ėmęsis tokių priemonių savininkas (naudotojas) turi teisę reikalauti iš kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai. Tokiu atveju kiti savininkai negali atsisakyti prisidėti prie išlaidų padengimo, remdamiesi tuo, kad nedavė sutikimo atlikti šiuos veiksmus. Tačiau, aplinkybes, jog atlikti veiksmai ir patirtos išlaidos turėjo būti patirtos neatidėliotinai, taip pat tokių išlaidų dydžio pagrįstumą, privalėtų įrodyti neatidėliotinų priemonių ėmęsis savininkas.

Kai sprendimo dėl eksploatacinės priežiūros kaimynai priimti nenori

Tačiau, ką daryti tuomet, kai pastato būklė nėra avarinė (t.y. kai savininkas negali imtis priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams), o Bendrijos nariai nepageidauja priimti sprendimo dėl stogo remonto ar kitų pastato remonto darbų atlikimo, kuris iš jų pažiūrio taško nebūtų naudingas?

Čia reikėtų atkreipti dėmesį į bendąją CK įtvirtintą teisės normą, jog daugiabučiuose namuose patalpas turintys savininkai privalo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir jais naudotis nepažeisdami bendrųjų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir interesų (CK 4.83 str. 1 d.). Tokia pareiga galioja ir juridinį asmenį – bendriją – susivienijusiems savininkams, tame tarpe ir bendrijos narių susirinkime priimant sprendimus. Deja, šiuo metu nėra tokios valstybinės institucijos, kuriai būtų suteikta teisę kontroliuoti bendrijos valdymo organų veiklą bei bausti juos už netinkamą pareigų vykdymą. Todėl savo pažeidžiamas teises bendrasavininkiai privalo ginti patys.

 Jeigu bendrijos visuotiniame narių susirinkime priimamas nepagrįstas sprendimas (tarkime, atsisakyti atlikti konkrečius eksploatacinės priežiūros darbus, kai tokie darbai yra reikalingi, kad vienas iš savininkų ar keli savininkai galėtų tinkamai naudoti jiems priklausančias patalpas), toks sprendimas gali būti ginčijamas teismine tvarka. Jeigu bendrijos pirmininkas nesiima veiksmų, kad pastato tinkamos techninės priežiūros klausimas būtų keliamas visuotiniame narių susirinkime, bendrijos susirinkimą gali sušaukti daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių.

Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių. Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę. Pakartotinis visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių.

Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.

Už pastato techninės priežiūros organizavimą atsako Bendrija

Atkreiptinas dėmesys, kad susiduriant su bendrijos pirmininko atsainiu požiūriu į remonto reikalaujančio statinio techninę priežiūrą, savininkai į jų pažeidžiamų teisių gynybą gali pasitelkti ir statinių techninės priežiūros taisyklių laikymąsi prižiūrinčias savivaldos institucijas. Už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą yra numatyta administracinė atsakomybė. Administracinių teisių pažeidimo kodekso 1893 str. nustato, jog už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą gali būti skirtas įspėjimas arba bauda nuo dviejų šimtų iki vieno tūkstančio litų; tuo tarpu statinių techninės priežiūros taisyklėse numatytų priemonių netaikymas, kai yra pavojinga statinio deformacija ir griūties grėsmė, užtraukia baudą nuo vieno tūkstančio litų iki penkių tūkstančių litų.

DNSB įstatymo 14 str. 6 d. 9 p. nustato, jog Bendrijos pirmininkas atsako už pastato (pastatų), jo (jų) priklausinių ir pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą.

Gyvenamojo namo naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus ir jų įgyvendinimo tvarką nustato statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka” (Žin., 2002, Nr. 81-3504), kuris yra privalomas gyvenamųjų namų savininkams (bendraturčiams), daugiabučių (trijų ir daugiau butų) gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms, įmonėms, vykdančioms daugiabučių gyvenamųjų namų priežiūrą pagal sutartis su šių namų savininkais (bendraturčiais) ar su daugiabučių namų savininkų bendrijomis. Negyvenamųjų pastatų techninė priežiūra turi būti atliekama vadovaujantis statybos techniniu reglamentu STR 1.12.07:2004 “Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas”(Žin., 2004, Nr. 98-3658). Vadovaujantis šiais statybos techniniais  reglamentais, statinio techninę priežiūrą sudaro nuolatinis statinio būklės stebėjimas, statinio periodinės ir specializuotos apžiūros, pastebėtų statinio būklės defektų šalinimas, taip pat remonto (paprastojo arba kapitalinio) organizavimas. Taigi, dėl netinkamai bendrojo naudojimo objektų techninę priežiūrą organizuojančios Bendrijos būtų galima kreiptis į statinių techninės priežiūros taisyklių laikymąsi prižiūrinčią instituciją.

Gyvenamųjų namų ir kitų statinių priežiūros taisyklių laikymosi kontrolė yra pavesta savivaldybių administracijai. Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybė Statinių naudojimo priežiūros vykdytojų funkcijas vykdo Savivaldybės administracijos Aplinkos ir energetikos departamento Būsto renovavimo skyriaus Statinių naudojimo priežiūros poskyrio specialistai.

Žymos: , , , , ,

Ekspeditorių civilinės atsakomybės draudimas

Kaip visuomet, kalendoriniams metams prasidėjus ekspeditoriai draudžia savo civilinę atsakomybę. Asociacijos LINEKA nariams civilinės atsakomybės draudimas yra privalomas. Tokiu būdu asociacijos nariai siekia maksimaliai saugaus verslo. Pasidomėjus siūlomais lietuviškais ekspeditorių civilinės atsakomybės draudimo „produktais“, pasirodė, kad jų nėra tiek daug. Viešai skelbiamos gal tik trys draudimo rūšies taisyklės. Palyginus, transporto (vežėjų) veiklos arba krovinių (turto) draudikų yra keliskart daugiau.

Plačiau

Pažeistų teisių dėl tikrovės neatitinkančios informacijos paviešinimo gynimas

Juridinio asmens dalykinė reputacija pažeidžiama paskleidžiant apie asmenį išgalvotą, pramanytą, netikrą, t.y. tikrovės neatitinkančią, informaciją (duomenis, žinias).

Plačiau

Skolų išieškojimas iš Lietuvos emigrantų

Neretai išvykstantys iš Lietuvos emigrantai po savęs palieka susikaupusias skolas Lietuvos kreditoriams. Tokiu atveju kreditoriai priversti ieškoti priemonių savo skoloms atgauti.

Plačiau
Žemėlapis