Jei bankas parduoda jūsų turtą iš varžytinių
Žiniasklaidoje pasirodė pranešimų, kad bankai yra pasirengę perimti nekilnojamąjį turtą iš paskolų nebeišgalinčių grąžinti asmenų. Galima daryti prielaidą, jog ir taip sumažėjusios nekilnojamojo turto kainos kitų metų viduryje turėtų dar labiau kristi, nes rinkoje pasirodys nekilnojamojo turto objektai parduoti iš varžytinių ar bankų perimti iš paskolų grąžinti neišgalėjusių asmenų.
Bankai užsiima finansinių paslaugų teikimu, o ne nekilnojamojo turto valdymu, todėl tikėtina, jog jie stengsis kuo greičiau parduoti varžytinėse nenupirktą ir iš skolininkų paimtą turtą.
Skolininkui nebeišgalint grąžinti bankui paskolos, pastarasis gali kreiptis į hipotekos skyrių, kuriame įregistruota sutartinė hipoteka ir prašyti arba priverstinai išieškoti skolą, arba suteikti teisę administruoti įkeistą nekilnojamąjį turtą. Bankui apsimoka kreiptis su prašymu suteikti teisę administruoti įkeistą daiktą tik tada, kai jis gali pagrįstai tikėtis, jog iš administruojamo daikto gaunamų pajamų jam pakaks hipoteka apsaugotam reikalavimui patenkinti – paskolai susigrąžinti.
Turint omenyje Lietuvoje susiklosčiusią padėtį, prognozuojamą ekonominės krizės augimą bei nekilnojamojo turto paklausos sumažėjimą, galima spėti, kad bankai nebus suinteresuoti svetimo nekilnojamojo turto administravimu. Dėl to plačiau kalbėsime tik apie procedūrą, kai banko tikslas yra priverstinai išieškoti skolą.
Iš hipotekos teisinių santykių kylančios bylos yra nagrinėjamos ne ginčo, bet ypatingąja teisena. Tai reiškia, jog procesas čia yra greitesnis, neapsunkintas pasirengimu nagrinėti civilinę bylą, formaliais posėdžiais, įrodymų tyrimu ir pan. Hipotekos teisėjas, gavęs banko pareiškimą, nesiaiškina paskolos negrąžinimo priežasčių ar banko reikalavimo pagrįstumo, o priima nutartį areštuoti hipoteka įkeistą daiktą ir ją įregistruoja turto arešto aktų registre. Atlikęs šiuos veiksmus, teisėjas raštu įspėja skolininką, o jeigu įkeistas daiktas nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui – ir įkeisto daikto savininką, kad negrąžinus skolos per vieną mėnesį nuo nutarties įteikimo dienos įkeistas daiktas bus parduotas iš varžytinių.
Skolininkui negrąžinus skolos per vieną mėnesį nuo minėto įspėjimo įteikimo dienos, bankas turi pakartotinai kreiptis į hipotekos skyrių su pareiškimu dėl skolos išieškojimo ir pateikti hipotekos lakštą. Hipotekos teisėjas, gavęs tokį pareiškimą, priima nutartį įkeistą daiktą parduoti iš varžytinių. Apie tai raštu informuojami įkeisto daikto savininkas (jei skolininkas ir savininkas ne tas pats asmuo), skolininkas, nekilnojamojo turto objektą įregistravęs Nekilnojamojo turto registro filialas bei kiti hipotekos kreditoriai (jeigu tokių yra), kurių prievolių įvykdymui užtikrinti taip pat buvo įkeistas šis nekilnojamas turtas. Nekilnojamąjį turtą iš varžytinių parduoda daikto buvimo vietos antstolis.
Pirmosiose varžytinėse pradinė parduodamo turto kaina lygi aštuoniasdešimt procentų jo rinkos kainos, atsižvelgus į nusidėvėjimą. Turtą įvertina antstolis, o jei skolininkas ar bankas su antstolio įkainavimu nesutinka, ekspertas. Jeigu parduodamo turto vertė nuo penkiasdešimties iki šimto tūkstančių litų, tai pirmasis kainos padidėjimas turi būti ne mažesnis nei keturi procentai. Turto kainai viršijant šimtą tūkstančių litų, pirmasis kainos padidėjimas turi būti ne mažesnis nei trys procentai. Antstoliui nepavykus turto parduoti iš pirmųjų varžytinių, antrosiose varžytinėse pradinė turto kaina mažinama iki šešiasdešimties procentų jo rinkos kainos, atsižvelgus į nusidėvėjimą. Skolininkui palankiau, jei turtas, kurio vertė viršija įsipareigojimų bankui dydį, parduodamas iš pirmųjų varžytinių, nes turto pardavimo kainos ir įsiskolinimo bei vykdymo išlaidų skirtumas (jei toks yra) grąžinamas skolininkui. Jeigu turtas neparduodamas, o bankas atsisako turtą paimti, tai antstolis tiek po pirmųjų, tiek po antrųjų varžytinių skelbia pakartotines varžytines, kuriose turtas parduodamas tokiomis pačiomis sąlygomis kaip ir ankstesnėse varžytinėse, kurios buvo paskelbtos neįvykusiomis.
Pažymėtina, jog skolininkas turi teisę iki varžytinių pasiūlyti parduodamo turto pirkėją. Nekilnojamasis turtas parduodamas skolininko pasiūlytam pirkėjui, jei šis iki varžytinių pradžios įmoka į antstolio depozitinę sąskaitą ne mažesnę pinigų sumą kaip turto arešto akte nurodyta turto vertė arba mažesnę sumą, jei jos pakanka padengti įsiskolinimui bei vykdymo išlaidoms.
Bankas turi teisę iš varžytinių neparduotą turtą paimti tiek po pirmųjų, tiek po antrųjų varžytinių. Tokiu būdu bankas į antstolio depozitinę sąskaitą sumoka jam perduodamo nekilnojamojo turto ir jo daliai tenkančios lėšų sumos skirtumą. Skolininkui pirkėjo nepasiūlius, nekilnojamasis turtas parduodamas iš varžytinių.
Lėšos, gautos už varžytinėse parduotą turtą, įmokamos į hipotekos skyriaus depozitinę sąskaitą. Hipoteka, grąžinusi skolą bankui, likutį (jeigu toks yra) grąžina skolininkui.
Yra manančių, jog iš varžytinių negalima parduoti nekilnojamojo turto, kuris yra vienintelis šeimos, turinčios nepilnamečių vaikų, būstas. Reikia pažymėti, jog tokia nuostata yra klaidinga. Lietuvos respublikos civilinio proceso kodekso 663 str. numato apribojimus, taikomus išieškant iš fizinio asmens turto. Tas pats straipsnis imperatyviai nurodo, kad apribojimai netaikomi, kai išieškoma iš įkeisto turto. Žinoma, Jungtinių Tautų vaiko teisių konvencijos valstybės dalyvės pripažįsta kiekvieno vaiko teisę turėti tokias gyvenimo sąlygas, kokių reikia jo fiziniam, protiniam, dvasiniam, doroviniam ir socialiniam vystymuisi, bet reikia pabrėžti, kad pagal šią konvenciją, didžiausia atsakomybė už gyvenimo sąlygų, būtinų vaikui vystytis, sudarymą tenka tėvams arba kitiems vaiką auklėjantiems asmenims pagal jų sugebėjimus ir finansines galimybes. Tad šeimai susidūrus su finansiniais sunkumais derėtų protingai įvertinti gaunamas pajamas bei patiriamas išlaidas, o pastarųjų, jei jos nėra būtinos, atsisakyti.
Apibendrinant galima pasakyti, kad įsipareigojimų bankui nebeišgalinčiam įvykdyti asmeniui tikslingiausia pirmam kreiptis į kreditorių ir derėtis dėl paskolos grąžinimo sąlygų pakeitimo. Dėl susiklosčiusios ekonominės padėties nekilnojamąjį turtą parduoti iš varžytinių dabar yra ganėtinai sudėtinga. Tuo tarpu bankai nėra suinteresuoti skolininkų turto paėmimu.
Paaiškėjus, kad turtas bus parduodamas iš varžytinių, skolininkui rekomenduotina pačiam susirasti parduodamo turto pirkėją. Šitaip pirkėjas turi galimybę ne tik greičiau užbaigti papildomai kainuojančią išvaržymo procedūrą, bet ir susirasti asmenį, galintį nupirkti turtą už skolininkui pageidaujamą kainą.
